Kadastro ne demektir ?

Kadastro ; taşınmazların sınırlarını ve maliklerini belirleyip tapu siciline kayıt çalışmalarıdır. Bir başka deyişle kadastro , tüm ülke sınırları içerisindeki taşınmaz malların sınırlarını arazi ve harita üzerinde belirleyerek hukuki durumlarını tespit etmek ve işlemlerin kesinleşmesi sonucunda Türk Medeni Yasasınca öngörülen tapu siciline tescil ederek hak sahiplerine tapu belgelerini verme işleminin bütünüdür.

Kadastro kimler tarafından ve neden yapılır ?

Kadastro Hizmetleri, 3402 sayılı kanun gereğince Kadastro müdürlükleri bünyesinde devlet memuru olarak görev yapan Kadastro Teknisyenleri ve kadastrosu yapılacak çalışma alanı içinde köy derneği veya belediye meclisince seçilen en az 3 bilirkişi ve muhtardan oluşan ekip tarafından yapılır.

Kadastronun Amacı nedir?

Kadastronun Amacı ; Tapu sicilini oluşturarak ülkemizin kadastral topoğrafik haritasını oluşturup, taşınmaz mal mülkiyetinin tespiti ile tapusuz arazileri tapuya bağlamak ve eski tapulu olanların tapularını haritaya bağlayarak yenileyip, taşınmaz mal mülkiyetini devlet güvencesine ve kayıt altına almaktır.

Eski tapu belgeleri ile kadastro sonucu verilen tapu senetleri arasında ne fark vardır ?

Eski tapu kayıtları genel olarak harita veya plana bağlı olmayıp, sınırları, mevki ve hudutlarında bulunan taşınmazlar la belirlenebilecek bilgileri içeren kayıtlardı. Oysa Kadastro sonucu tanzim edilen tapu kayıtları, ölçekli haritalara ve aynı zamanda memleket koordinat sistemine göre her kırık noktasının koordinatları ölçü ve hesap sonucunda belirlenen sayısal sisteme dayalı olup ihtilaf veya yer tespitleri esnasında Yönetmelikler çerçevesinde kesin olarak arz üzerinde sınırları belirlenebilecek nitelikte kayıtlardır. Bunun dışında Kadastro çalışmalarından sonra eski tapu kayıtları işleme tabi kayıt niteliğini kaybederler. Bunlara dayanarak tapu sicil müdürlüklerinde herhangi bir işlem yapılmaz. ve Kadastro tutanaklarının kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra bu tapu kayıtlarına dayanarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz.

Çalışma alanı sınırı ne demektir ? idari sınırdan farkı nedir ?

Kadastro bölgesindeki her köy ile belediye sınırları içinde bulunan mahallelerin her biri kadastro çalışma alanını teşkil eder. Bu alanı belirlemek için 3402 sayılı yasa uyarınca yapılan çalışmalar sonucunda kesinleşen sınır, köy veya mahallenin çalıma alanı sınırıdır. İdari sınır değildir. Sınır belirleme işlemi önce kadastro ekibince yapılır ve belirlenen bu sınıra varsa itiraz, tebliğ ve ilan tarihinden itibaren yedi günlük süre içinde kadastro müdürlüğü nezdinde yapılır. Kadastro müdürü gerekmiyorsa zeminde inceleme yapmadan yedi gün içinde evrak üzerinde karar verir. Kadastro müdürü tarafından belirlenen sınır, ilgililere tebliğ edildikten sonra varsa yedi gün içinde kadastro mahkemesi nezdinde itiraz edilir. Kadastro mahkemesi bu itirazı duruşma yapmaksızın15 gün içinde karara bağlar ve verilen karar nihaidir, temyize dahi tabi değildir. Oysa idari sınır, köy kanunu hükümleri gereğince belirlenir ve/veya değiştirilir. Ayrıca idari sınırı belirleyecek makam kadastro ekibi, kadastro müdürü veya kadastro hakimi olmayıp mülki idaredir ve idari sınırla ilgili davalar kadastro mahkemelerinde değil , genel mahkemelerde görülmektedir ve temyizi kabildir. Kadastro çalışmalarına başlandığında çalışma alanı sınırının halk tarafından idari sınır olarak algılanması ve diretmeler hem gereksiz yere zaman kaybı ve hem de bitişik köyler arasında gereksiz sorunların başlamasına neden olmaktadır.

Her isteyen, taşınmazına kadastro yaptırabilir mi ? Kadastrosu yapılacak alanlar nasıl belirlenir ?

İsteğe bağlı Kadastro işlemleri ücrete tabi olup bir kısım koşulların gerçekleşmiş olması gerekmektedir. Bu koşullar ; kadastrosunun yapılması talep edilen taşınmazın bulunduğu bölgede kadastro çalışmalarının başlamış olması, kadastro talebinin yatırım amaçlı olması ve birden fazla adayı kapsıyor olması ve ilgililerince tüm kadastro giderlerinin TKGM Döner Sermaye İşletmesi hesabına yatırılmış olması gerekmektedir. Genel uygulamada Kadastrosu yapılacak alanlar, çalışma alanı olarak tabir edilen yerlerde kadastro bölgesi bazında belirli bir sıra ve TKGM onayı ile yıllık çalışma programına alınmasıyla her yılın ilk ayında belirlenir ve çalışma bitiminde düşük oran ve miktarlarla harç tahakkuk ettirilir.(2003 yılı itibariyle nisbi harç 4.640.000 tl dir.) .

Kadastro Çalışmaları alenimidir? Hak sahipleri çalışmalara katılabilir mi?

Kadastro Çalışmaları alenidir. Çalışmalar esnasında hak sahipleri gerek sınırlandırmada ve gerek tespit esnasında hazır bulunabilir, belge ibraz edebilir ve tanık gösterebilir. İlgilisi olduğu arazinin durumu hakkında Kadastro ekibinden şifahi olarak bilgi alabileceği gibi bilgilendirme veya sorunu ile ilgili dilekçe yazarak kadastro müdürlüğü kanalıyla da bilgi alabilir.

Kadastro esnasında hak sahipleri taşınmazın ölçümü veya tespiti esnasında hazır bulunmak zorunda mıdır ?

Kadastro esnasında hak sahipleri taşınmazlarının ölçü veya tespitleri esnasında hazır bulunmak zorunda değildir. Taşınmazların sınırlandırma ve tespitleri Muhtar ve bilirkişi beyanları ve gerekli diğer belgeler vasıtasıyla da tespit edilebilir ancak hak sahiplerinin çalışmalara katılmaları durumunda hatalar en aza inebilecek, anında resmi yollar vasıtasıyla tespite katkıda bulunulabilecek ve aynı zamanda çalışmalara katılma halinde taşınmaz maliklerine tahakkuk ettirilen kadastro harcı oranı katılmayanlara nazaran daha düşük olacaktır.

Çalışmalarda kimlerin bilgilerine başvuruluyor ?

Kadastro Çalışmaları kadastro ekibi tarafından yapılmakta olup Kadastro teknisyenleri yeminli kadastro bilirkişileri ve muhtar beyanları doğrultusunda çalışma yapmaktadırlar. Ancak kadastro teknisyenleri muhtar ve bilirkişilerin bilgilerinin yetersiz olmaları durumunda tanık dinleyebilecekleri gibi belgeye aykırı beyanda bulunulması halinde bu beyanları dikkate almayıp belge doğrultusunda sınırlandırma ve tespit yapabilir.

Bilirkişilere itiraz edilip bilirkişiliği kabul edilmeyebilir mi ?

Kadastro bilirkişileri köylerde köy derneğince belediyelik yörelerde ise belediye meclisince salt çoğunlukla seçilir. İsteyen herkes aday olamaz. Bilirkişi olarak görev yapabilmek için ; T.C. vatandaşı olmak, 40 yaşını bitirmiş olmak, Medeni hakları kullanma ehliyetine sahip olmak, en az on yıldan beri o mahalle veya köyde ikamet ediyor olmak, zimmet, ihtilas, irtikap,rüşvet, hırsızlık, inancı kötüye kullanma, dolanlı iflas gibi yüz kızartıcı bir suçtan hüküm giymemiş olmak ve okur yazar olmak şart koşulmaktadır. Bu özellikleri taşıyan her Türk vatandaşı bilirkişiliğe aday olabilir ve seçilmesi halinde Kadastro Hakimi huzurunda yemin ederek göreve başlar. Bilirkişilere göreve başlamadan önce yapacakları işler bir yazı ile tebliğ edilir ve yalan beyanda bulunmaları halinde yasal müeyyideler hatırlatılır. Görüleceği üzere Bilirkişiler belli bir hassasiyetle göreve getirilmekte olup keyfi olarak veya şahsi nizalardan dolayı değiştirilmesi istenemez. Ancak bilirkişiler kendisine, eşine, usul ve furuuna, kardeşine, kardeşinin çocuklarına ve eşinin usul ve furuuna ait taşınmazların tespitinde ve bu kişilerin hak iddia ettiği taşınmazların tespitlerinde bilirkişilik yapamayacakları gibi tespiti yapılan taşınmaz mal üzerinde hak iddia edenlerden herhangi biriyle arasında dava veya husumet bulunanlara ait taşınmazların tespitlerinde bilirkişi olarak görev yapamazlar. Bu tür engellerin çıkması durumuna karşılık yasal olarak her ekip için 6 bilirkişi seçilmektedir. Bununla beraber her tür iddia, idari veya adli yola iletilebilir.

Çalışma alanı sınırı belirlenirken komşu köy çalışma alanı içinde kalan taşınmazlarda hak kaybı söz konusu mudur ?

Kadastro çalışma alanı sınırı kadastrosuna başlanacak köy veya mahalle birimlerinin idari sınırı olmayıp adından da anlaşılacağı gibi çalışma sınırlarını belirleyen bir işlemdir. Dolayısıyla çalışma alanı sınırı yeni bir hak doğurmadığı gibi var olan bir hakkın kaybına da neden olmaz. Bir başka çalışma alanında kalan araziler yine hak sahipleri adına tespit edilir. Herhangi bir surette çalışma alanıyla birden fazla parçaya bölünen taşınmaz tescilden sonra ilgilisinin talebi üzerine büyük kısmın bulunduğu mahalle veya köye ait tapu kütüğü sayfasına işlenmek için birleştirilebilir.

Eski tapu senetlerimi kaybettim. Sahibi olduğum yerler adıma tespit görür mü ?

Kadastro çalışmalarına başlanmadan önce çalışma yapılacak köy veya mahalleye ait eski tapu kayıtları, vergi tahrir kayıtları ve son dönem emlak beyanları ile 31 aralık 1981 ve öncesine ait vergi beyanname örnekleri kadastro müdürlükleri tarafından ilgili kurumlardan alınarak kadastro ekibine teslim edildiğinden eski tapu kaydı veya vergi kaydı olan taşınmazların maliklerinden bu belgelerin mutlaka ibraz edilmesi istenmez. Ancak ilgililerin hak kaybına neden olmamaları için ellerindeki tüm evrakı müspiteleri kadastro ekibine alındı belgesi karşılığında veya bir dilekçe ile müdürlük vasıtasıyla ibraz etmeleri kendi yararlarına olacaktır.

Bilirkişiler yanlış ve eksik bilgi veriyorlar. Ne yapmalıyım ?

Kadastro teknisyenleri sınırlandırma ve tespitlerde bilirkişi beyanlarına bağlı kalmak zorunda dır. Ancak bu beyanlar eldeki mevcut resmi belgelerle çakışıyorsa bu beyanlara bağlı kalmayıp belge doğrultusunda işlem yapabilirler. Yapılan tespit eğer sizce hatalıysa ve buna dair belgeniz varsa çalışma yapılan mahalle veya köyde işlerin tamamlandığına dair tanzim edilen tutanağın tarihinden önce kadastro komisyonuna itirazda bulunabilirsiniz. Belgenizin olmaması durumunda çalışmaların askı suretiyle tebliği süresince Kadastro Mahkemesine itiraz mahiyetli dava açabilirsiniz.

Kadastro işlemleri herhangi bir ücrete tabi midir ?

Kadastro işlemleri harca tabi olup harç oranları ve asgari harçlar her yıl bütçe kanunu ile belirlenir. Harç hesaplamalarında son dönem emlak beyan değerleri veya olmaması halinde kadastro komisyonunca tespit edilen değer üzerinden hesaplanır. (2007 yılı asgari harç miktarı 7.60 YTL'dir.)

Kullandığım taşınmazlar tapusuz ve bir kısmına vergi beyanında bulunmadım. Ne yapmalıyım ?

Kadastro çalışmaları esnasında sınırlandırma ve tespitler belgeli ve belgesiz olmak üzere iki şekilde yapılır. Çalışmalarda öncelikle sınırlandırması yapılan taşınmazın eski tapu kaydı olup olmadığı kadastro ekibine teslim edilen ve uygulamada birlik zabıt defteri dediğimiz eski tapu kayıtlarını içeren defterden muhtar ve bilirkişi beyanları yardımı ile araştırılır. İlgilinin tapu kayıt örneği ibraz edip etmediği incelenir. Şayet sınırlandırması yapılan yere ait tapu kaydı mevcut ise 3402 sayılı yasadaki tapuda kayıtlı taşınmazların tespiti ile ilgili hükümler uygulanarak taşınmazın tespit işlemi yapılır. Sınırlandırması yapılan taşınmaza ait tapu kaydı bulunamamış ise 3402 sayılı yasadaki zilyedlikle iktisab hükümlerine göre tespit yapılır. Bu hükümler genel itibariyle ; halen zilyed olunan taşınmazın malik veya murislerinin en az 20 yıl süre ile nizasız ve fasılasız ve malik sıfatıyla zilyed olunma, bir çalışma alanında malikler itibariyle kuru arazide 100 sulu arazide 40 dönümü geçmeme, ve kullanılan taşınmazın orta malı veya devletin hüküm ve tasarrufu altında olup bir amaç ve hizmete tahsis edilmemiş olması özetle zilyedlikle iktisaba elverişli taşınmaz niteliğine sahip olma koşullarıdır. Kadastro çalışmalarında vergi tahrir kayıtları ve vergi beyannameleri mülkiyeti belirleyici belgeler olmayıp zilyetlikle birleştikleri takdirde taşınmazın miktarında esas alınacak belgelerdir. Bununla birlikte yukarıda izah edilen 40/100 dönümlük normların dikkate alınmasının gerektiği durumlarda miktar fazlası kısım çıkması halinde bu belgelerin varlığı yine miktar yönünden dikkate alınmaktadır. Taşınmazın tapu veya vergi kaydının bulunmaması zilyed adına yazılmayacağı anlamına gelmez.

Babamdan kalan taşınmazlar mirasçıları adına tespit edilir mi ?

Kadastro tespitleri esnasında faydalanılacak belgelerden biri de köy nüfus defteridir. Taşınmaz malikinin ölü olması durumunda mirasçıları tarafından ( veraset ilamı gibi) herhangi bir belge ibraz edilmemesi durumunda köy nüfus defterinden faydalanılır defterde yazılı mirasçılar ile muhtar ve bilirkişi beyanları birbirini doğruluyorsa köy nüfus defterinde yazılı mirasçılar adına tespitlerin yapılması mümkündür. Aksi halde malikin ölü olduğu kadastro tutanağının edinme sebebi ve beyanlar hanesinde belirtilerek ölü malik adına tespit yapılır. Hisselendirme ve mülkiyet türü tespitinde medeni kanun hükümleri uygulanır.

Maliki olduğum taşınmazlara ait vergi kayıtlarım var ancak miktarları eksik tespitleri nasıl yapılır ?

Kadastro tespiti yapılan taşınmaza ait vergi tahrir kaydı ve 1981 ve öncesine ait vergi beyannamesi mevcutsa ; muhtar ve bilirkişi, miktar fazlası kısmın zilyetlikle iktisaba elverişli yerlerden olmadığı ve taşınmazda genişleme bulunmadığı yönünde beyanda bulunursa, fiili zemin durumu dikkate alınarak tespit yapılır ve miktar olarak vergi kaydı veya beyannameden fazla olanın miktarına uyularak miktar fazlası kısım 3402 sayılı yasanın 14.maddesine göre 40/100 dönüme kadar senetsizden verilir ve senetsiz defterine işlenir.

Babam 35-40 yıl önce taşlık bir araziyi canlandırarak tarla haline dönüştürdü adıma yazılır mı ?

Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunup herhangi bir amaca tahsis edilmeyen yerler masraf ve emek sarfıyla tarım alanına dönüştürülmesi halinde en az 20 yıl süreyle nizasız ve malik sıfatıyla zilyed ve tasarruf eden adına tespit yapılır. Ancak bu miktar 3402 sayılı yasadaki 40/100 dönümlük normu aşamaz.

Kadastro esnasında yerlerim yanlış yazılmış. Çalışmalar şu an askı suretiyle ilan ediliyor ne yapmalıyım ?

Kadastro tespitlerine, 30 günlük askı ilanı süresi içinde kadastro mahkemesi nezdinde itiraz mahiyetli dava açılabilir. Bu dava için mutlaka kadastrosu yapılan köy veya mahallenin adli teşkilatının bulunduğu yere gelmeye gerek yoktur. Bu dava Türkiye’ nin herhangi bir yerinde bulunan sulh, asliye veya kadastro mahkemesi kanalıyla da açılabilir.

Kadastro esnasında yerlerim yanlış yazılmış. Çalışmalar devam ediyor ne yapmalıyım?

Yapılan tespit eğer sizce hatalıysa ve buna dair belgeniz varsa çalışma yapılan mahalle veya köyde işlerin tamamlandığına dair tanzim edilen tutanağın tarihinden önce kadastro komisyonuna itirazda bulunabilirsiniz. Belgenizin olmaması durumunda çalışmaların askı suretiyle tebliği süresince Kadastro Mahkemesine itiraz mahiyetli dava açabilirsiniz.

Kadastro esnasında yerlerim yanlış yazılmış. İlan süresince de farkına varamadığımdan yapılan tespitler kesinleşmiş. Ne yapmam gerekiyor ?

Kadastro tespitleri kesinleştikten sonra , kadastrodan önceki sebeplere dayalı olarak dava açma hakkı kesinleşme tarihinden itibaren 10 yıl dır. Bu süreyi geçirmeden genel mahkemelerde (asliye ve sulh hukuk mahkemeleri) dava açmanız gerekmektedir. Aksi halde hak kaybına uğramış olursunuz.

Taşınmazımla ilgili daha önce dava açmıştım. Köyümüze kadastro girdi, davam nasıl etkilenir?

Kadastro çalışmaları başlamadan önce çalışma alanının idari sınır olarak bağlı olduğu köy veya mahallenin yetki alanına giren mahkemelerden çalışma alanıyla ilgili kadastroyu ilgilendiren davaların listesi istenir. Bu listede belirtilen davalarla ilgili taşınmazlar muhtar, bilirkişi, davalı veya davacı bilgileri ve gerektiğinde dava dosyası incelenerek tespit edilir. Davalı taşınmaz davanın niteliğine göre mülkiyeti, sınırı veya yüzölçümü tespit edilmeden, taşınmaz hakkındaki edinilen bilgiler kadastro tutanağının edinme sebebinde izah edilerek kadastro mahkemesine gönderilmek üzere davalı olarak tespit yapılır. Taşınmazla ilgili tutanak ve diğer evraklar kadastro mahkemesine gönderilir ve hukuk mahkemesine de tutanak tanzim edilip kadastro mahkemesine gönderildiği yönünde bilgi verilir. Herhangi bir taşınmazla ilgili kadastro tutanağı tanzim edildiğinde kadastro ile ilgili davalarda yetkili mahkeme kadastro mahkemesi olduğundan parselinizle ilgili dava halen görülmekte olan mahkemede tutanak tanzim edilinceye kadar devam eder bu tarihten sonra görev kadastro mahkemesinindir davanıza kadastro mahkemesinde bakılır.

Babama ait arsa üzerine ev yaptım. Ancak babam bu yerimin kendi adına tespit edilmesini istiyor. Evimin hukuki durumu nasıl tespit edilir ?

Medeni Kanunun yürürlüğe girmesinden önce yer başkasının üzerindeki eşya başkasının olabilecek şekilde tapu tesisi mümkündü. Medeni Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra bu ikili kullanıma son verilmiştir. Babanızın uygun muvafakati olmadan üzerin e bina inşa ettiğiniz arsanın adınıza tespit edilmesi mümkün değildir. Ancak söz konusu parselin tapu kütüğünün beyanlar hanesine de işlenmek üzere arsa üzerindeki evin (muhdesat olarak) cinsi, kime ait olduğu ve iktisab sebebi açıklanarak kadastro tutanağının beyanlar sütununa belirtme yapılır. Ancak bu belirtme sürekli ve ayni bir hak meydana getirmez, fiili durumun belirtilmesi anlamını taşır.

Taşınmazımın yüzölçümü kadastro esnasında eksik hesaplanmış. Düzeltilmesi mümkün mü ?

3402 sayılı yasa, evrakına aykırı olarak tescil edilen idaremizden kaynaklanan maddi hataları düzeltme olanağını mümkün kılmıştır. Bu çerçevede yapılacak incelemede hata olduğu iddia edilen parsele ait paftanın zemine uygunluğu belirlendikten sonra yapılacak hesaplamada yüzölçüm hatası tespit edildiği takdirde hata düzeltilerek ilgililere varsa itirazlarını tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde sulh hukuk mahkemesine yapabilecekleri belirtilerek tebliğ edilir. İtiraz süresi geçtikten sonra düzeltmeye itiraz mahiyetli dava açılmadığı yönünde sulh mahkemesinden yazılı bilgi alındıktan sonra düzeltme kesinleştirilerek fenni klasörü ve tapu kütüğü sayfasında gerekli düzeltme yapılır. İlgililerince dava açıldığı takdirde dava sonucuna göre işlem yapılır. Bu işlemler devam ederken tapu kütüğü sayfasına düzeltme işlemlerinin başlatıldığı yönünde belirtme yapılarak 3. şahısların bu düzeltmeden haberdar edilmesi sağlanır.

Hangi tür taşınmazlar zilyetlikle iktisab edilemez ?

Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunup herhangi bir kamu hizmetine tahsis edilen yerler, ormanlar, orta malları, özel kanunlar uyarınca devlete kalan taşınmazlar ile belediyelerin imar planları içinde bulunan sahipsiz yerler, çay-dere-ırmak yatakları imar-ihya suretiyle de olsa kazandırıcı zamanaşımı suretiyle zilyetlikle iktisap edilemez.

-Aramızda düzenlediğimiz adi senetle yer aldım. Tespit kimin adına yapılır ?

Satın aldığınız taşınmaz tapuda kayıtlı ise ;

-satış tarihinden itibaren 10 yıl süreyle çekişmesiz ve aralıksız ve malik sıfatıyla zilyet olmamanız halinde tapu kayıt maliki veya ölü ise mirasçılarının muvafakati aranarak,

-satış tarihinden itibaren 10 yıl geçmesi halinde ise kayıt malik veya mirasçılarının beyanı veya herhangi bir belge veya bilirkişi yahut tanık sözleriyle satışı ve en az on yıl süreyle çekişmesiz ve aralıksız malik sıfatıyla zilyetliğinizi ispat ettiğiniz takdirde muvafakat aranmadan bu belge veya beyan doğrultusunda,

tespit adınıza yapılır.

Satın aldığınız taşınmaz tapuda kayıtlı değilse bilirkişi veya tanık beyanlarıyla doğrulanması halinde adınıza tespit görebilir. Aranızda düzenlediğiniz adi senedin doğruluğu yönünde farklı beyanların olması halinde bilirkişi beyanlarına itibar edilir.